ANA ha presentado en el Ayuntamiento de Medina Sidonia un documento de alegaciones al proyecto: Convenio Urbanístico para la Modificación de Instrumento de Planeamiento Estudio de Detalle del Área de Reforma Ar-03 y la UE Nº 17 Espíritu Santo, con la entidad Nuevo Impulso Inmobiliario y Urbanístico 2015 S.L.

El documento presentado en el Registro de Entrada el 2 de noviembre de 2021 consta de siete páginas donde se exponen un total de nueve alegaciones que, de forma resumida, dicen:

ALEGACIÓN 1.- AUSENCIAS TOTALES Y CARENCIAS EN LA DOCUMENTACIÓN DISPONIBLE PARA LA CONSULTA DURANTE LA INFORMACIÓN PÚBLICA.

El anuncio en el BOP se hizo el día 18 de octubre, pero no ha sido hasta el día 27 de octubre cuando se ha podido consultar el texto completo del acuerdo del Pleno de 15 de Julio, es decir nueve días después.

Pero la documentación no incluye el denominado Documento 1, es decir el plano que se menciona en la Estipulación Primera del Convenio Urbanístico. Tampoco se han podido consultar los Documentos del Estudio de Detalle del AR-03 Espíritu Santo, aprobado el 15 de noviembre de 2007, y del correspondiente Proyecto de Reparcelación, aprobado el 10 de diciembre de 2014, documentos imprescindibles para poder analizar el texto y los contenidos del Convenio. Además, el anuncio tampoco incluye, como sería preceptivo, el enlace a la página web o portal de transparencia donde la ciudadanía e interesados pudieran consultar todo el expediente sometido a información pública. En consecuencia dejamos claro que resulta imprescindible que toda la documentación señalada anteriormente esté disponible en la web municipal, y a partir de ese momento proceder a la ampliación del plazo para la presentación de alegaciones, o en su caso proceder a la apertura de un nuevo período de Alegaciones.

ALEGACIÓN 2.- CONFUSIÓN EN LA DENOMINACIÓN DE LA UNIDAD URBANÍSTICA A LA QUE SE REFIERE EL CONVENIO URBANÍSTICO.

Tanto en el Anuncio de Información Pública, como en los informes y en el articulado del convenio, se habla indistintamente de la AR-03 y de la UE 17, lo que lleva a una cierta confusión sobre la unidad urbanística en la que se actúa. Una vez aprobado definitivamente el PEPRICH dejaba de estar vigente como tal la UE 17 «Espíritu Santo» de las Normas Subsidiarias, por lo que no se explica este baile de denominaciones en documentos tramitados con posterioridad al año 2007. En consecuencia, en todos los textos y en el desconocido documento gráfico del Convenio Urbanístico, debe quedar claro que se refieren a los contenidos y a las figuras de desarrollo de la AR-03 ESPÍRITU SANTO.

ALEGACIÓN 3.- FALTA DE LEGITIMIDAD DE LA ENTIDAD MERCANTIL CON LA QUE EL AYUNTAMIENTO PRETENDE FIRMAR EL CONVENIO URBANÍSTICO.

No se plantea firmar un convenio urbanístico con los actuales propietarios de los terrenos afectados, sino con una entidad mercantil que dice tener un derecho de opción de compra de las parcelas, pero sin más documentación que lo acredite, y sin la presencia y el acuerdo de los verdaderos propietarios del suelo. Una situación anómala que necesita ser corregida. Un Derecho de Opción de Compra no es título suficiente para que el Ayuntamiento promueva un Convenio Urbanístico de estas características y que de, hacerse, podría tener en un futuro consecuencias negativas y no deseadas.

ALEGACIÓN 4.- FALTA DE DOCUMENTACIÓN RESPECTO DEL RÉGIMEN COOPERATIVO CON EL QUE SE PRETENDE DESARROLLAR EL ÁMBITO.

La representación de la entidad firmante del Convenio como gestor de la Cooperativa EL TORREON DE MEDINA S. COOP AND, no parece suficientemente documentada. No se aporta ninguna otra información sobre la  cooperativa. En consecuencia no está claro quién va adquirir el compromiso respecto del cumplimiento de las condiciones de urbanización del viario público y las zonas verdes cuando se proceda a la Urbanización de la AR-03 «Espíritu Santo».

ALEGACIÓN 5.- EL TEXTO DEL CONVENIO APROBADO EN PLENO CARECE DE ESTIPULACIÓN CUARTA.

En el Apartado de ESTIPULACIONES del texto del Convenio aprobado en el Pleno Municipal del 15 de julio de 2021 se pasa de la Estipulación Tercera a la Estipulación Quinta, es decir falta la Estipulación Cuarta. Este extremo debe ser corregido para poder conocer el contenido real del Convenio Urbanístico.

ALEGACIÓN 6.- SOBRE LA NO NECESIDAD DEL SUELO EDIFICABLE DE CESIÓN PARA CUBRIR LAS NECESIDADES DE VIVIENDA DE PROMOCIÓN PÚBLICA.  

No compartimos para nada las afirmaciones del informe técnico municipal de que haya suficientes reservas de suelo para viviendas de promoción pública, dado el escaso número de solicitantes inscritos en el Registro de Demandantes de Vivienda, Esta situación se puede deber a dos posibles causas: Que el Registro no se actualiza, o que la ausencia total de nuevas promociones de vivienda pública desde hace muchos años lleva a los asidonenses a considerar inútil inscribirse en dicho registro, ante la imposibilidad de acceder a una vivienda pública.

También se dice en el mismo informe técnico que: “Por otra parte, hay que señalar que se viene actualmente redactando por los servicios técnicos municipales el documento de revisión del Plan General de Ordenación Urbanística, que cuenta con una previsión inicial, de acuerdo con lo establecido por la LOUA, de unas 340 VPO…”. Al día de hoy el mencionado documento no existe, al menos no legalmente y por tanto no tiene sentido alguno referirse a él. En cambio sí que existe, y estaría disponible a corto plazo, esta parcela, que permitiría, junto a otras parcelas que se citan, iniciar de inmediato una política de promoción de vivienda pública en régimen de alquiler de la que la ciudad está muy necesitada, ya que hace más de veinte años que no se construye una sola vivienda pública. Estamos convencidos de que todo el suelo público para uso residencial protegido del que el Ayuntamiento pueda disponer, siempre será insuficiente para atender las demandas reales de vivienda pública de un municipio como Medina Sidonia.

ALEGACIÓN 7.- RESULTA MÁS FAVORABLE REALIZAR LA CESIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN SUELO QUE EN METÁLICO.

El informe técnico municipal hace una primera valoración económica de dicha parcela con el fin de sustituir la cesión de suelo por una compensación sustitutoria en metálico. Pero la valoración definitiva no se incluye en la Estipulación Tercera del Convenio. Consideramos que, independientemente de que la valoración realizada esté ajustada, o se pueda considerar como excesivamente baja, para el Ayuntamiento de Medina Sidonia resultaría mucho más interesante, desde el punto de vista de una correcta gestión urbanística, disponer del suelo y de su edificabilidad asociada. No solamente por la posibilidad de desarrollar allí una promoción de vivienda pública, sino también porque pudiera servir de «moneda de cambio» para el desarrollo y la gestión de otras parcelas y promociones públicas, mediante la utilización de la herramienta de la permuta de suelo, u otra similar.

ALEGACIÓN 8.- SOBRE LA NECESIDAD DE UNA CALLE DE TRÁFICO RODADO DE DOBLE SENTIDO.

El PEPRICH dejaba clara la necesidad de que el viario por el borde exterior de esta Unidad fuera de uso rodado, y con doble sentido de circulación, para dar continuidad a una vía perimetral que enlazara la calle Chorrillo con el encuentro de las calles Espíritu Santo/Torreón con La Calzada, y su prolongación hasta la zona de La Zapata. Se trata de un tramo de la Ronda Urbana Oeste, cuyo trazado y características elPEPRICH considera como vinculantes, y cuyo cambio de características no se puede hacer mediante una simple modificación del Estudio de Detalle, sino que sería necesario proceder, con anterioridad, a la modificación puntual del Documento del PEPRICH.

ALEGACIÓN 9.- FALTA DEL PRECEPTIVO INFORME GEOTÉCNICO DE ESTABILIDAD Y CAPACIDAD PORTANTE DEL TERRENO.

El PEPRICH, en la ficha de características de la AR-03 ESPÍRITU SANTO, decía que, con anterioridad a la aprobación del Estudio de Detalle, se deberá efectuar un detallado informe geotécnico que establezca la estabilidad y capacidad portante del terreno, así como las medidas correctoras necesarias de contención de tierras y estabilización del talud. Desconocemos si en el año 2007 se cumplió este requisito antes de la aprobación definitiva del Estudio de Detalle. Aunque viendo que no se menciona en ningún lugar nos tememos que es muy posible que nunca se haya hecho, lo que invalidaría la aprobación del Estudio de Detalle si se hizo sin el cumplimiento de este requisito.

Por todo ello desde ANA se ha solicitado:

1. Que se subsanen los errores, carencias y otras consideraciones, enumeradas en las anteriores Alegaciones, y que, en tanto se subsanan las deficiencias y la ausencia de documentación imprescindible para la información pública en los términos prescritos por la ley, no se adopte ningún acuerdo plenario que, previamente, requiriese la celebración de este trámite esencial.

2. Que se hagan públicos todos los documentos que deberían formar parte del expediente administrativo sometido a información pública, incluidos el Estudio de Detalle y el Proyecto de Reparcelación del Área de Reforma AR-03 ESPIRITU SANTO  que se pretenden modificar, para conocimiento de la ciudadanía que pudiera estar interesada en consultarlo o, en todo caso, que se proporcione un enlace mediante el cual se pueda acceder a la referida información.

3. Que, una vez que toda la información esté a disposición de la ciudadanía, se proceda a ampliar el período actual, o bien se abra un nuevo trámite de información pública en el que, en aras de fomentar la participación, se otorgue un plazo superior al mínimo de 20 días para presentar alegaciones.

4. Que se tenga por personada a la Asociación Amigos de la Naturaleza en el expediente y, a todos los efectos, se nos considere parte interesada y, a partir de ahora, se nos comunique cualquier incidencia que en el mismo se registre.

Finalmente hemos quedado a disposición del Ayuntamiento de Medina Sidonia para cualquier aclaración o explicación complementaria sobre lo expresado en nuestro escrito de alegaciones.